Tipps zum Kauf einer Immobilie

Tipps zur Vorbereitung

1.Tipp: Ich überprüfe meine Finanzlage

Ein Immobilienkauf kann sich lohnen, wenn Sie diese als Wertanlage später an Ihre Kinder weitergeben wollen. Auch als Altersvorsorge kann ein Haus sinnvoll sein, aber nur dann, wenn es bis zum Renteneintritt abbezahlt ist und nur regelmäßige Betriebsnebenkosten anfallen.

Reibungslos geht der Hauskauf vonstatten, wenn Ihnen ein Eigenkapital von zwanzig bis dreißig Prozent des Kaufpreises zur Verfügung stehen. Überschaubare Laufzeiten sowie günstige Zinsbedingungen machen den Immobilienkauf ebenso attraktiv.

Sie planen einen Hauskauf zur Eigennutzung? Dann berücksichtigen Sie bei Ihren Kalkulationen, dass zur monatlichen Kreditrate noch weitere Kosten, wie das Hausgeld für die Betriebsnebenkosten, hinzukommen. Denken Sie aber auch daran, dass Sie als Hausbesitzer die Kosten für Reparaturen selbst zu tragen haben. Bilden Sie hierfür am besten eine Instandhaltungsrücklage.

2.Tipp: Ich vergleiche unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten

Ihnen stehen viele Möglichkeiten zur Verfügung, wie Sie Ihren Hauskauf finanzieren können. Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Bausparsofortdarlehen oder variables Darlehen – die Auswahl ist groß. Lassen Sie sich Angebote verschiedener Kreditinstitute zuschicken. Diese können Sie dann in Ruhe vergleichen. Informieren Sie sich aber auch über Fördermöglichkeiten wie Kredite der KfW oder Wohn-Riester.

3.Tipp: Welche Kriterien sind mir beim Hauskauf wichtig?

Im nächsten Schritt überlegen Sie dann, welche Bedingungen Ihr Traumhaus erfüllen sollte. Folgende Fragen können Ihnen dabei helfen herauszufinden, welche Kriterien für Sie besonders wichtig sind: 

• Welche Größe soll das Haus haben?
• Wünschen Sie sich einen großen Garten?
• Wollen Sie ein älteres Haus kaufen, das Sie renovieren, oder sollte die Immobilie bezugsfertig sein?
• Wie gut muss die Anbindung zu den öffentlichen Verkehrsmitteln sein?
• Wo wollen Sie wohnen?
• Wie viele Stockwerke sind für Sie wichtig?
• Haben Sie besondere Wünsche an den Grundriss?
• Tipps für die Haussuche und den Besichtigungstermin

Wenn Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten geklärt und Ihre Kriterien festgelegt haben, können Sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen.

4.Tipp: So finde ich mein Traumhaus

Sie können auf Internetportalen und Tageszeitungen nach Immobilien suchen. Geben Sie Ihrer Familie, Freunden und Bekannten Bescheid, dass Sie auf der Suche nach einem Haus sind. Sie haben eine bestimmte Region ins Auge gefasst? Dann beauftragen Sie auch einen regionalen Immobilienmakler, der Sie bei der Suche unterstützt.  Wenn Sie selbst tätig werden wollen, spricht auch nichts gegen einen Spaziergang in Ihrer Traumwohngegend. Auf diese Weise finden Sie vielleicht die eine oder andere Immobilie, die zum Verkauf steht.

5.Tipp: Ich achte auf die Lage meiner Wunschimmobilie

Sie haben ein Haus gefunden, das Ihren Anforderungen genügt und zu Ihren Vorstellungen passt? Betrachten Sie zunächst die Lage. Diese könnte nicht zu Ihren Erwartungen passen oder nachteilige Aspekte, wie Lärmbelästigung oder eine schlechte Verkehrsanbindung, aufweisen.  Holen Sie weitere Informationen zu der Region über das Internet ein. Gibt es genügend Freizeitaktivitäten? Wo liegen die nächsten Einkaufsmöglichkeiten? Geruchsbelästigung durch die Landwirtschaft kann auch eine Rolle spielen.

6.Tipp: Bei der Hausbesichtigung behalte ich das Wesentliche im Blick

Die allerwichtigste Frage, die Sie sich bei der Besichtigung beantworten sollten: Ist alles so, wie Sie es sich vorgestellt haben? Beim Hauskauf spielen Ihre Emotionen schlussendlich die entscheidende Rolle. Die Immobilie kann noch so schön sein, ist den Kauf aber nicht wert, wenn Sie sich in den vier Wänden nicht wohlfühlen. Es geht um die Verwirklichung Ihres Lebenstraumes. Nehmen Sie sich entsprechend für die Besichtigung und die Entscheidung Zeit. Achten Sie aber weiterhin auf die sachlichen Aspekte: Das Alter der Heizung, die Höhe der Nebenkosten, notwendige Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Eine dritte Person, die vielleicht schon eine Immobilie besitzt oder unbefangen ist, kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat zur Seite stehen.

7.Tipp: In meine Kaufentscheidung sollte auch das Alter und der Zustand der Immobilie mit einfließen

Es gibt noch weitere Aspekte, die Sie vor der Kaufentscheidung berücksichtigen sollten. Nachdem Sie die erste Besichtigung hinter sich gebracht haben, können Sie Ihre Eindrücke und die Informationen, die Sie gesammelt haben, noch einmal mit Ihren eigenen Wünschen und Kriterien abgleichen:

• Entspricht die Größe des Hauses Ihren jetzigen und zukünftigen Bedürfnissen?
• Ist genügend Platz für Nachwuchs, wenn Sie eine Familie planen, vorhanden?
• Findet Ihr bestehendes Mobiliar Platz?
• In welchem Zustand befindet sich die Fassade?
• Bilden sich in irgendwelchen Räumen Schimmel?
• Wie alt ist die Immobilie?
• Werden aufgrund des Alters bald Renovierungen oder Modernisierungen fällig?

8.Tipp: Ich berücksichtige meine künftigen Pläne bei der Kaufentscheidung

Der Hauskauf ist ein großer Schritt und für viele Menschen ein wichtiger Abschnitt in ihrem Leben. Achten Sie nicht nur auf das Haus und das Grundstück selbst. Nehmen Sie auch die Nachbarschaft genauer unter die Lupe. Gibt es Familien, Rentner oder Singles in der Umgebung? Finden Ihre Kinder viele Spielkameraden in der Nachbarschaft? Fühlen Sie sich in der Umgebung wohl? Denken Sie auch an das hohe Alter: Wie sieht es mit barrierefreien Zugängen zu einzelnen Räumen im Haus aus? Wenn ein altersgerechter Umbau vonnöten ist, wie viel Aufwand und finanzielle Ressourcen müssten Sie dafür kalkulieren?

9.Tipp: Ich nehme den Bebauungsplan unter die Lupe

Vor allem dann, wenn Sie Veränderungen am Grundstück oder Gebäude vornehmen wollen oder an später denken, ist es wichtig, sich den Bebauungsplan genauer anzuschauen. Denn darin wird festgehalten, welche Bau- und Veränderungsmaßnahmen Sie vornehmen dürfen. Der Plan beinhaltet auch Informationen und Vorgaben über die Bauweise, die Größe, Breite und Tiefe des Baugrundstücks, Dachformen oder Haustypen. In vielen Bebauungsplänen sind die Lage der Parkplätze und der Strom- sowie Wasserleitung bereits festgelegt. Den Plan können Sie bei der Baubehörde vor Ort einsehen. Wenn Sie diesen bereits vorab prüfen, wissen Sie, welche Umbauten Sie tatsächlich umsetzen können.

10.Tipp: Ich erkundige mich über den Energieverbrauch der Immobilie

Bereits bei der Besichtigung sollte Ihnen der Verkäufer den Energieausweis vorlegen. Gebäude werden wie Haushaltsgeräte in unterschiedliche Energieeffizienzklassen eingeteilt. Hier finden Sie eine Skala, die von grün nach rot verläuft. Die unterschiedlichen Klassen reichen von A (= niedriger Energiewert) bis J (= hoher Energiewert). Häuser mit der Klasse A sind besonders energieeffizient und werden deswegen auch als Passivhaus bezeichnet. Unsanierte und ältere Häuser liegen oft zwischen H und J.

Schauen Sie sich das Heizungssystem des Hauses bei der Besichtigung an. Je nach Alter muss dieses System vielleicht früher oder später ersetzt werden.

Tipps für den Kaufpreis und die Preisverhandlung

Sie haben Ihr Haus gefunden? Großartig! Dann beginnt die Verhandlungsphase und es geht um den Kaufpreis. Für diesen wichtigen Schritt auf dem Weg zum Traumhaus haben wir einige Tipps für Sie.

11.Tipp: Ich vergleiche den Kaufpreis

Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht in Stein gemeißelt. Beim Hauskauf haben Sie meistens einen gewissen Spielraum. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob der Preis gerechtfertigt ist, kann sich ein Blick in die Umgebung lohnen. Vielleicht gibt es auch den einen oder anderen Hausbesitzer in der Nachbarschaft, der über seine Erfahrungen spricht? Oder Sie unterstützt ein regionaler Immobilienmakler, der ein paar Insights mit Ihnen teilen kann? Wie bereits beschrieben ist es wichtig, dass Sie nicht nur auf den reinen Kaufpreis achten. Denn zusätzliche Kosten für Renovierungen, neue Möbel oder anfallende Nebenkosten müssen auch im Auge behalten werden. Zu den erwähnten Nebenkosten zählt die Maklerprovision, die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Eintragung beim Grundbuchamt.

12.Tipp: Ich lasse mich von einem Gutachter beraten

Sie sind sich beim Kaufpreis unsicher? Lassen Sie sich ein Immobiliengutachten ausstellen. Ein Bauingenieur oder Architekt fungiert für Sie dann als Sachverständiger. Dieser macht eine Begehung vor Ort und ermittelt für Sie den realen Wert der Immobilie. Je nach Umfang und Aufwand variieren die Kosten für diese Tätigkeit. Das Gutachten kann ein paar hundert Euro, aber auch bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen.

13.Tipp: Ich fordere alle Unterlagen zur Immobilie an

Ihnen gefallen das Haus und die nähere Umgebung? Ein guter Zeitpunkt, um weitere Details rund um die Immobilie zu sammeln. Vom Eigentümer oder Makler können Sie auf Anfrage den Energieausweis und den Grundbuchauszug erhalten. Auch die Grundrisse und, wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan können Sie anfordern. Die Gemeinschaftsordnung sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen können Sie ebenfalls erhalten.

14.Tipp: Ich verhandle den Kaufpreis

Wer ein Haus in einem Ballungsraum sucht, wird mit hohen Preisen konfrontiert. In ländlichen Gegenden sind die Immobilienkosten meist niedriger, da die Nachfrage geringer ist. In diesem Fall kann sich vielleicht auch eine Preisverhandlung lohnen. Fragen Sie sich, wie viel Sie maximal investieren können, wie viele Mitbewerber sich für das Haus interessieren und überlegen Sie, wie der Verkäufer tickt. Im Anschluss schicken Sie Ihr Angebot an den Verkäufer. Daraufhin melden er oder sein Makler sich bei Ihnen und teilen Ihnen mit, ob Verhandlungen möglich sind. Die Entscheidung, wie sie gemeinsam die Preisverhandlungen – per E-Mail, Telefon, Videochat oder in Persona – führen, überlassen Sie dem Verkäufer. Die Verhandlungen werden dann einfach laufen, wenn Sie einen guten Draht zum Verkäufer haben. Versuche Sie aber nicht, um jeden Cent zu feilschen. Gut möglich, dass Sie sich mit solch einem kleinlichen Verhalten die ganze Preisverhandlung ruinieren. Als Käufer müssen Sie die richtige Balance finden und Ihren Verhandlungsspielraum gekonnt nutzen.

Tipps für den Kaufvertrag

Ohne einen Immobilienkaufvertrag ist der Hauskauf nicht möglich. Der Vertrag bildet dafür die rechtliche Grundlage. Mit dem Vertrag werden Regelungen festgelegt, an die sich Käufer und Verkäufer halten müssen.

15.Tipp: Ich vereinbare einen Vorvertrag (wenn nötig)

Wenn Sie kurz vor dem Kaufvertrag stehen, Ihnen aber die finale Kreditzusage Ihrer Bank fehlt, bedeutet das nicht automatisch, dass Sie warten müssen. Es besteht die Möglichkeit, einen Vorvertrag abzuschließen. Mit diesem können Sie dem Verkäufer auch Ihr Kaufinteresse verdeutlichen. Und Sie erhalten die Gewissheit, dass der Verkäufer sein Haus an Sie verkaufen wird.  Denn mit diesem Vertrag ist der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie nicht an andere Interessenten zu verkaufen. Falls Käufer oder Verkäufer vom Vorvertrag zurücktreten wollen, muss von der jeweiligen Partei ein festgelegter Schadensersatzbetrag bezahlt werden.

16.Tipp: Ich überprüfe den Inhalt des Kaufvertrags

Bevor Sie den Kaufvertrag, der Ihnen vom Notar ausgehändigt wird, unterzeichnen, sollten Sie diesen aufmerksam lesen und auf seine Vollständigkeit prüfen. Folgende Bestandteile sollten auf jeden Fall genannt sein:

• die Kontaktadressen der beteiligten Personen.
• der Kaufgegenstand sowie Hypotheken oder Nutzungsrechte.
• eine Liste der gesamten Ausstattung.
• der Objektzustand und vorhandene Mängel.
• die Gewährleistungshaftung des Verkäufers.
• die Aufteilung der Nebenkosten.
• die Regelung der Jahresendabrechnung.
• der Kaufpreis, die dazugehörigen Zahlungsmodalitäten und der Zahlungstermin.
• der Übergabetermin der Immobilie. 

Für die Prüfung des Vertrags haben Sie 14 Tage Zeit.

17.Tipp: So mache ich den Kaufvertrag rückgängig

Eigentlich kann ein Vertrag, der von einem Notar beglaubigt ist, nicht mehr verändert werden. Sie müssen also die Vereinbarungen einhalten. Bei älteren Häusern wird oft ein Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen. Dennoch muss Sie der Verkäufer auf alle Mängel aufmerksam machen. Sie können nur dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn Ihnen Mängel verschwiegen oder diese nicht behoben wurden. Die notwendigen Beweise dafür vorzulegen ist allerdings schwer. Wenn der Käufer oder der Verkäufer einen Irrtum oder eine Täuschung feststellen, kann der Vertrag angefochten werden.

Tipps für die Schlüsselübergabe

Im Kaufvertrag wird schriftlich eine Hausübergabe vereinbart. Wenn der Kaufpreis beglichen und ein Übergabeprotokoll erstellt ist, wird die Immobilie Eigentum des Käufers.

18.Tipp: Ich sehe bei der Begehung der Immobilie genau hin

Die Begehung ist die letzte Möglichkeit, um Schäden am Haus festzustellen und die Beseitigung zu vereinbaren. Darum schauen Sie sich jeden einzelnen Raum sorgsam an und untersuchen Sie diese nach potenziellen Mängeln oder Fehlern an der Bausubstanz. Wenn Ihnen neue Schäden auffallen, die noch nicht im Protokoll oder bei den vorherigen Besichtigungen entdeckt wurden, haben Sie als neuer Immobilieneigentümer das Recht auf Nachbesserung. Wenn diverse Schäden erst nach der Schlüsselübergabe zutage treten, haben Sie Anspruch auf die sogenannte Mängelhaftung. Eine Rückabwicklung oder Schadensersatz sind unter Umständen auch möglich.

19.Tipp: Diese Punkte sollten im Übergabeprotokoll stehen

• Mit einem detaillierten Übergabeprotokoll gehen Sie sicher, dass bei der Übergabe nichts schiefgeht. Achten Sie darauf, dass folgende Details im Protokoll vermerkt sind: 
• Notieren Sie die Werte aller Zählerstände. Dazu zählen Heizung, Wasseruhren und Stromzähler.
• Vermerken Sie alle Mängel im Protokoll und halten Sie fest, wie diese behoben werden.
• Überprüfen Sie auch den Außenbereich.
• Wenn Sie das Mobiliar des Verkäufers übernehmen, sollten Sie dem Protokoll ein Inventar anfügen.
• Lassen Sie sich vom Verkäufer alle vorhandenen Apparate erklären.
• Neben dem Hausschlüssel sollten Sie auch die Schlüssel für Keller, Garage und Briefkasten vom Verkäufer erhalten.
• Notieren Sie sich die Namen der Dienstleister und deren Dienstleistungen, die der Verkäufer zuvor in Anspruch genommen hat.
• Von Garantien können Sie profitieren, wenn Ihnen der Verkäufer kürzlich bezahlte Rechnungen übergibt.

20.Tipp: Meine Verpflichtungen nach der Übergabe

Grundsteuer, Kosten für die Müllabfuhr, Abwassergebühren und sonstige Abgaben müssen ab sofort von Ihnen bezahlt werden. Mit der Schlüsselübergabe gehen diese Verpflichtungen auf Sie über. Im Anschluss muss das gemeinsam angefertigte Protokoll an den Notar geschickt werden. Damit geht die Haftung für das Haus durch einen Sachmängelausschluss im Kaufvertrag auf Sie über.

Hauskauf: Gründliche Vorbereitung ist das A und O

Wer sich auf die Suche nach seiner Traumimmobilie macht, verliert schnell den Blick für die Details. Doch Kleinigkeiten, wie die Einschätzung der eigenen Finanzlage, die Kriterien für die Suche oder das Festhalten aller Details im Übergabeprotokoll, können Ihnen die Arbeit erleichtern und Sie vor vielen Problemen bewahren. Auch wenn Sie beim Hauskauf unter Zeitdruck stehen, sollten Sie sich die Zeit nehmen, um sich gründlich vorzubereiten, zu informieren und zu recherchieren. Wer die genannten Tipps berücksichtigt, ist im Vorteil und kann den Hauskauf für sich reibungslos gestalten.